REITs 2025 – Immobilien-Aktien für Dividendenjäger

Die hohe Inflationsdynamik und der damit einhergehende steigende Zinstrend gelten als eine der Hauptursachen für die seit 2022 anhaltende Talfahrt bei den Immobilienpreisen. Auch Immobilien-Aktien, sogenannte REITs, haben ordentlich Federn gelassen. Doch nach den starken Kursverlusten könnten sich möglicherweise Einstiegsgelegenheiten bieten. Denn in der Vergangenheit haben sich REITs gerade in Zeiten mit hoher Inflation als Sachwert-Investments besser entwickelt als die Aktienmärkte.

Wir sehen uns deshalb für Sie an, ob Immobilien-REITs für Privatanleger derzeit attraktiv sind und welche Immobilien-Aktien im Jahr 2025 und darüber hinaus zu den Favoriten gehören könnten.

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Ausblick für REITs: Sachwertcharakter könnte zum Tragen kommen

Nach einem Minus von -5 % im ersten Corona-Jahr 2020 verzeichneten REITs im Jahr 2021 mit einer Jahresperformance von +41 % den zweitstärksten jährlichen Zuwachs seit dem Start der Berechnung des FTSE Nareit Equity REITs Index im Jahr 1971. Nur das Jahr 1975 brachte mit einem Plus von +43 % leicht stärkere Erträge für REIT-Investoren.

Übrigens hat der REIT-Index den S&P 500 Index seit Auflage immerhin um knapp zwei Prozentpunkte pro Jahr outperformt. Nach einem Minus von -28 % im Vorjahr stand am Jahresende 2023 allen Unkenrufen zum Trotz wieder ein leichtes Plus von +6,5 %. Und trotz hoher Zinsen sind die Aussichten für REITs alles andere als düster. Denn historisch betrachtet haben REITs gerade in Zeiten mit hoher Inflation besser abgeschnitten als Aktien. Betrachtet man in den Jahren 1973 bis 2020 die Phasen mit Preissteigerungsraten von mehr als +4 %, so erzielten REITs laut dem Vermögensverwalter PGIM gegenüber dem S&P 500 Index eine Outperformance von +3,6 % p. a. Nach den starken Zinsanstiegen könnte ab dem Jahr 2024 wieder der Sachwert-Charakter der REITs in den Vordergrund rücken.

Welche Immobilien-REITs kaufen?

Die Suche nach dem richtigen REIT ist eine Herausforderung, vor allem wenn man auf den deutschen Markt blickt. Dieser ist mit einigen wenigen Produkten sehr überschaubar und steckt noch in den Kinderschuhen. International hingegen stehen etliche hundert REITs zur Auswahl. In der folgenden Tabelle finden Sie eine REIT-Liste von mehreren internationalen REITs. Nachfolgend stellen wir Ihnen drei hervorragende REITs vor, mit denen Sie von der Erholung des REIT-Marktes profitieren könnten.

Liste der besten REITs:

Top REITs

Mit diesen REITs haben Sie beste Aussichten auf attraktive Immobilien-Renditen.

Innovative Industrial Properties: Profiteur des großen Marihuana-Booms

Der REIT Innovative Industrial Properties (ISIN: US45781V1017 – Symbol: IIPR – Währung: USD – Volumen 2,9 Mrd. USD) profitierte in den letzten Jahren vom aufstrebenden Marihuana-Sektor (zum Thema unser Artikel: Die besten Cannabis Aktien). Den Cannabis-Produzenten werden Gebäude, Gewächshäuser und Produktionsanlagen zur Cannabis-Herstellung abgekauft und anschließend nach dem Sale & Leaseback Modell gleich wieder vermietet. Ein Win-Win, denn der Marihuana-Produzent kann die freiwerdenden Mittel sofort anderweitig einsetzen. Per Ende September 2024 besaß IIP in den USA 108 Immobilien, wovon 103 langfristig an staatlich lizenzierte Cannabis-Betreiber für medizinische Zwecke vermietet sind. Die fünf übrigen Immobilien befinden sich in der Entwicklungsphase.

Spekulativer REIT mit 7,3 % Dividendenrendite und Cannabis-Fantasie

Auf drei Jahre gesehen wurden die Mieteinnahmen jährlich im Schnitt um +18 % gesteigert. Das Ergebnis je Aktie stieg im selben Zeitraum um +9 % p. a. Die Zeit der großen Gewinnsteigerungen scheint jedoch aufgrund der Konsolidierung im Cannabis-Sektor erst einmal vorbei zu sein. Im Geschäftsjahr 2023 konnte der Gewinn je REIT- von 5,52 USD im Vorjahr um +3 % auf 5,70 USD gesteigert werden. Im Jahr 2024 wird je Anteilsschein mit einem moderaten Gewinnrückgang auf ca. 5,57 USD Gewinn gerechnet. Der Umsatz soll dabei im Jahr 2024 stabil bei 308 Mio. USD bleiben und im Jahr 2025 dann wieder um knapp +4 % auf 319 Mio. USD anziehen. Das Ergebnis je Aktie soll dann +3 % höher, also bei 5,75 USD liegen.

Da der Marihuana-REIT seit den Höchstständen von mehr als 288 USD enorm korrigiert hat, liegt die Dividendenrendite aktuell bei starken 7,3 % (Kurs 104,13 USD, Quartalsdividende 1,90 USD). Wachstumsfantasie liegt im Geschäftsfeld Cannabis. IIP ist als spezialisierter Anbieter bislang quasi konkurrenzlos und schafft durch sein Geschäftsfeld eine Win-win-Situation für eine neu entstehende Branche. Im Kursbereich von 90 USD bis 95 USD könnten mutige Anleger wieder langfristige Neueinstiege in den sehr spekulativen REIT wagen.

W. P. Carey: Triple-Net-Leasing-REIT bietet langfristige Kaufchance

W. P. Carey (ISIN: US92936U1097 – Symbol: WPC – Währung: USD – Volumen: 12,2 Mrd. USD) ist ein sogenannter Triple-Net-Leasing-REIT (Dreifach-Netto-Leasing-REIT). Das heißt, der REIT besitzt ein Portfolio von Gebäuden, bei dem die Mieter alle Betriebskosten der Immobilien, einschließlich Steuern und Instandhaltung, selbst tragen. Ein sehr lukratives Geschäftsmodell, denn das weltweit breit diversifizierte Immobilienunternehmen kann sich auf seine Kernkompetenzen fokussieren und hat mit den Objekten selbst wenig Aufwand und Kosten.

Das Immobilienunternehmen verfügt aktuell über ein großes Portfolio von rund 1.430 Objekten, die an ca. 346 Mieter vermietet sind. Zudem befinden sich 78 sogenannte Self-Storage-Objekte im Portfolio, das sind Immobilien mit mietbaren Lagerräumen oder Garagen. Knapp zwei Drittel der Mieten werden in den USA generiert, der Rest kommt überwiegend aus Europa. Mieter sind beispielsweise die Hotelkette Marriot, die Baumarktkette OBI, die New York Times oder die deutschen Metro-Großhandelsmärkte. Zuletzt wurde die Bürosparte im Zuge eines Spin-offs ausgegliedert, denn der Markt für Büro-Immobilien befindet sich in den USA seit der Corona-Pandemie in der Krise (Stichwort „Homeoffice“). Bei den Anlegern kam die Ankündigung allerdings nicht sonderlich gut an, das Unternehmen verspricht sich jedoch mehr Kosteneffizienz und bessere Auslastungskennzahlen.

Trotz schwacher Kursentwicklung: Basisinvestment für
REIT-Anleger

Die Mieteinnahmen von W. P. Carey sollen Analysten zufolge im Jahr 2024 von 1,74 Mrd. USD aufgrund von Objektverkäufen im Zuge des Spin-offs auf 1,58 Mrd. USD zurückgehen und im kommenden Jahr wieder auf 1,68 Mrd. USD steigen. Nach einem Ergebnis je Aktie von 3,28 USD im Vorjahr rechnen Analysten für dieses Jahr mit einem Gewinnrückgang um -33 % auf 2,19 USD. Im kommenden Jahr soll es dann wieder einen Gewinnanstieg um +15,5 % auf 2,53 USD geben. Unter den vielen Dreifach-Netto-Leasing-REITs sticht W. P. Carey vor allem durch seine Größe und die erfolgreiche Vergangenheit hervor. Das Unternehmen konnte die Dividende zuletzt 25 Jahre in Folge erhöhen und verdiente sich damit das Prädikat „Dividendenaristokrat“. Allerdings gab es zuletzt aufgrund der Ausgliederung der Bürosparte eine Dividendenkürzung, sodass der Titel nur von vorübergehender Natur war. Aktuell beträgt die Quartalsdividende rund 0,88 USD, sodass auf das Jahr gerechnet rund 3,450 USD ausgeschüttet werden.

Bei einem aktuellen Aktienkurs von 55,81 USD errechnet sich eine attraktive Dividendenrendite von 6,2 %. Der weltweit diversifizierte REIT ist als Basisinvestment für Anleger geeignet, die auf Stetigkeit setzen und längere Zeithorizonte im Auge haben. Der Kursrückgang der letzten Monate bietet aus unserer Sicht eine attraktive langfristige Einstiegsgelegenheit.

Welltower: Eindrucksvolles Comeback nach der Corona-Krise

Einer der größten REITs ist Welltower (ISIN: US95040Q1040 – Symbol: WELL – Währung: USD – Volumen: 85 Mrd. USD). Das Branchenschwergewicht investiert hauptsächlich in Infrastruktur für den Gesundheitssektor und fokussiert sich dabei vor allem auf Einrichtungen in den USA. Im Portfolio befinden sich jedoch auch Objekte in Kanada und Großbritannien. Im Fokus stehen höherpreisige Seniorenanlagen in noblen Lagen (darunter beispielsweise auch Manhattan und Beverly Hills) und andere erstklassige medizinisch genutzte Immobilienobjekte. Zurzeit verwaltet das Unternehmen insgesamt über 3.000 Objekte. Des Weiteren zählen Krankenhäuser, Reha-Zentren, Life-Science-Einrichtungen, Bürogebäude für die Gesundheitsbranche oder andere medizinische Einrichtungen zum Portfolio von Welltower. Vor allem die demografische Entwicklung der Gesellschaft ist eine enorme Wachstumschance für Seniorenheim- und Gesundheits-REITs, denn die geburtenstärksten Jahrgänge der Babyboomer gehen nun nach und nach in Rente. Anfang 2024 wurde ein neues Portfolio von 25 Senioren-Immobilien für rund 1 Mrd. USD erworben.

Turnaround gelungen: Gewinne steigen wieder

Welltower litt stark unter der Corona-Krise, denn Wohnheime und Seniorenresidenzen waren in der Pandemie besonders gefährdet. Die Einnahmen stiegen in den letzten drei Jahren um +17 % p. a., während die Gewinne immerhin um 6 % p. a. zulegten. Für das Geschäftsjahr 2024 wird seitens der Analysten erneut mit einem starken Gewinnwachstum von 0,66 USD je Aktie auf 1,46 USD je Aktie gerechnet (+95 %). Für die Mieteinnahmen wird eine Steigerung um +18 % von 6,6 Mrd. USD auf 7,9 Mrd. USD angenommen. Für das Jahr 2025 erwarten die Marktexperten dann einen weiteren Anstieg der Umsatzerlöse um +15 % auf 9,0 Mrd. USD und ein um +31 % höheres Ergebnis je Anteilsschein in Höhe von 1,91 USD.

Die quartalsweise Gewinnbeteiligung beträgt aktuell 0,67 USD und hat damit noch nicht wieder ganz das Vor-Corona-Niveau von 0,87 USD erreicht. Damit kommt der REIT bei einem Aktienkurs von 136,98 USD auf eine Dividendenrendite von immerhin noch knapp 2 %. Allerdings dürfte die Dividende aufgrund der positiven Geschäftsentwicklung bald wieder angehoben werden. Hervorzuheben ist auch, dass Welltower weiterhin eine der niedrigsten Verschuldungsquoten in der Branche aufweist.

Nach überstandener Coronapandemie knüpft Welltower an die starke Entwicklung der Vorjahre an. Durch eine Steigerung der Auslastungen können vorhandene freie Bewohner- bzw. Bettenkapazitäten nun in steigende Mieteinnahmen und höhere Gewinne umgemünzt werden. Diese Entwicklung spiegelt auch der Kurs der Immobilien-Aktie wider, die sich zuletzt deutlich stärker entwickelte als viele andere REITs. Mutige Anleger, die spekulativ in den Welltower-REIT investieren möchten, sollten einen stärkeren Rücksetzer abwarten und auf alle Fälle einen langfristigen Investmenthorizont haben.

REIT ETFs als Alternative zum Direkt-Investment

Es gibt auch einige ETFs, also börsengelistete Investmentfonds, die schwerpunktmäßig in REITs investieren. Der große Vorteil von ETFs ist, dass große Einzelrisiken vermieden werden, da breit diversifiziert wird.

An der Börse Frankfurt ist mit dem BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT (ISIN: LU0192223062 – Symbol: IM2A – Währung: EUR – Volumen: 262 Mio. EUR) auch ein ETF gelistet, der sich an dem in London berechneten REIT-Index FTSE EPRA/Nareit ausrichtet. Dieser Index setzt sich aus 40 Immobilienaktien der Eurozone aus dem Einzelhandels-, Büro- und Wohnsektor zusammen. Frankreich, Belgien und Deutschland machen den Großteil des Index aus, mit Gewichtungen von 35 %, 21 % und 20 %.

Der HSBC FTSE EPRA/NAREIT Developed ETF (ISIN: IE00B5L01S80 – Symbol: H413 – Währung: USD – Volumen: 81,16 Mrd. USD) ermöglicht einen Zugang zu den größten börsennotierten Immobilienunternehmen aus Industrieländern weltweit, d. h. in Nordamerika, Asien, Europa und Australien.

Detaillierte Informationen zu den Produkten finden Sie hier:
BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe UCITS ETF EUR Dist
HSBC FTSE EPRA/NAREIT Developed UCITS ETF USD

REITs: Eine renditestarke Investmentidee
im Immobiliensektor

Die Anlageform der REITs ist in den USA seit langem äußerst beliebt. Es gibt sie dort bereits seit den 60er Jahren. Studien zufolge sind bereits über 150 Mio. oder 45 % der amerikanischen Haushalte in REITs investiert und das Marktvolumen beträgt eine halbe Billion USD. In Australien und Frankreich sind REITs ebenfalls längst eine etablierte Anlageklasse. Doch auch unter deutschen Anlegern werden die im Jahr 2007 eingeführten Immobilien-Aktien immer beliebter. Aber was unterscheidet REITs eigentlich von anderen Aktien?

Das sind die Merkmale eines REITs

Ein REIT ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft, die Gelder zur Anlage im Immobiliensektor einsammelt und dafür besondere Qualitätskriterien und Transparenzpflichten erfüllen muss. Ähnlich wie ein Immobilienfonds kauft, verwaltet, vermietet und veräußert ein REIT Einzelobjekte oder ganze Immobilienportfolios, die sich sowohl im Inland als auch im Ausland befinden können. Durch die Einführung von Real Estate Investment Trusts sollte ein steuergünstiges Anlagevehikel geschaffen werden, das breiten Anlegerkreisen Investments in Immobilien ermöglicht und gleichzeitig Kapitalmarkt und Immobilienwirtschaft verknüpft. Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds können REITs jederzeit und ohne Haltefristen, Aus- und Abgabeaufschläge an der Börse gehandelt werden. Anleger bezahlen nur die normalen Handelsgebühren. Über LYNX starten diese für einen US-REIT bei 5 USD je Trade und für deutsche REITs bei 5,80 EUR.

Wichtiges Kriterium für REITs: Hohe Dividenden
für die Aktionäre

Ein weiteres Merkmal von REITs besteht darin, dass große Teile des Gewinns sofort ausgeschüttet werden. Für REITs ist festgelegt, dass mindestens 90 % der Gewinne unmittelbar an die Teilhaber ausgezahlt werden. Durch die hohen sofortigen Ausschüttungen soll trotz einer Steuerbefreiung auf Unternehmensebene ein ausreichendes Steueraufkommen sichergestellt werden. Für Anleger bedeuten die hohen Ausschüttungsquoten einen stetigen und gut planbaren Dividendenzufluss. REITs sind deshalb meist auch ausgesprochene Dividendenaktien.

Kombination der Vorteile von Aktien mit den Vorteilen von Immobilienfonds

REITs kombinieren als „Hybridprodukte“ die Vorteile von Aktieninvestments (ständige Handelbarkeit, Liquidität, geringe Transaktionskosten) mit den Eigenschaften von offenen Immobilienfonds. Die Börsennotierung macht die Kurse der REITs jedoch schwankungsanfällig, da sie vor allem empfindlich auf Zinsanstiege reagieren. Dennoch weisen REITs eine geringe Korrelation zum Anleihen- und Aktienmarkt auf und sind deswegen eine Absicherungsmöglichkeit gegen Kursschwankungen, die andere Branchen und Aktien betreffen.

Fazit: Geldentwertung sorgt für neue Einstiegschancen

Nach der Corona-Krise, die viele Immobilien-Aktien regelrecht kollabieren ließ, erholte sich die Branche rasch und viele REITs kletterten sogar auf neue Höchststände. Die seit 2022 anhaltende Korrektur sorgt nun für mögliche neue Einstiegschancen. Denn aufgrund der zwischenzeitlich gestiegenen Zinsen stiegen zwar einerseits die Finanzierungskosten. Andererseits haben sich Immobilienportfolios als Sach- und Substanzwerte in der Vergangenheit als Inflationsschutz bewährt. Nun, da ein neuer Zinssenkungszyklus gestartet wurde, wird die Anlageklasse wieder attraktiver, was sich bei vielen REITS in neuen Aufwärtstrends widerspiegelt. Zwar wurden die Zinssenkungshoffnungen zuletzt wieder etwas gedämpft, aber dennoch werden REITS unterm Strich auch weiterhin höhere Dividendenrenditen bieten als die meisten „normalen“ Aktien.

Quellen:
Reit.com: FTSE Nareit U.S. Real Estate Index Series Daily Returns (19.11.2024); https://www.reit.com/sites/default/files/returns/DomesticReturns.pdf
Immomedien: REITs werden lukrativer (14.08.2023); https://immomedien.at/artikel/reits-werden-lukrativer
Yahoo Finance: Analysten-Schätzungen (19.11.2024); https://finance.yahoo.com/
Innovative Industrial Properties IR-Webseite (19.11.2024); https://investors.innovativeindustrialproperties.com/
W. P. Carey IR-Webseite (19.11.2024); https://ir.wpcarey.com/overview/default.aspx
Welltower IR-Webseite (19.11.2024); https://welltower.com/investors/
Nareit: 150 Million Americans Own REIT Stocks (19.11.2024); https://www.reit.com/data-research/research/nareit-research/150-million-americans-own-reit-stocks

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